Comprar o vender un inmueble no concluye simplemente con el acuerdo sobre el precio; antes de formalizar la operación, la propiedad debe pasar por exhaustivas revisiones jurídicas y registrales. Estos procesos pueden revelar obstáculos significativos que amenazan con detener la escrituración ante notario.
Diana Sandoval, directora general de Kallify, señaló que entre los impedimentos más comunes se encuentran fallas en la documentación, gravámenes hipotecarios pendientes, adeudos fiscales y conflictos inherentes a la titularidad de la propiedad. Según la firma, una revisión legal anticipada resulta crucial para identificar estos puntos y definir los pasos necesarios antes de cerrar cualquier transacción.
Los notarios son responsables de revisar los antecedentes del bien, la identidad y las facultades de los involucrados, además de verificar el cumplimiento de normativas fiscales y legales antes de gestionar la inscripción del acuerdo en el Registro Público de la Propiedad.
Deudas, títulos y conflictos de dominio
Un punto de revisión primario es el documento que acredita la propiedad. Un título apócrifo o inválido puede impedir inmediatamente la escrituración si no existe una escritura pública debidamente inscrita ante el Registro Público. Además, las inconsistencias en los datos del inmueble—como errores en nombres, superficies o colindancias—detienen el trámite hasta que se corrijan los registros.
Otro elemento crítico son las hipotecas. El notario solicita un certificado de gravámenes para verificar si el inmueble está afectado. Aunque un crédito ya esté liquidado, si la hipoteca sigue registrada, el notario puede tramitar su cancelación junto con la inscripción de la escritura. Si existe un crédito vigente, este puede liquidarse utilizando una parte del precio de venta.
Los adeudos fiscales y administrativos también requieren atención inmediata. Los pagos pendientes de predial o agua impiden la escrituración hasta su liquidación. Adicionalmente, algunos municipios exigen constancias de no adeudo de aportaciones o mejoras, y en el caso de condominios, se requiere una constancia de administración y mantenimiento sin adeudos.
En términos fiscales, es necesario que el comprador cubra el impuesto sobre adquisición de inmuebles, mientras que el vendedor debe liquidar el Impuesto sobre la Renta (ISR) generado por el ingreso de la venta.
Los problemas de titularidad pueden ser complejos. En desarrollos inmobiliarios nuevos, la falta de permisos o licencias de construcción puede detener la comercialización en preventa y la escrituración. Asimismo, la subdivisión o fraccionamiento deben contar con el desarrollo urbano y autorizaciones correspondientes. La situación legal de los propietarios también es sensible: un bien proveniente de una herencia no formalizada no puede escriturarse, y en casos de copropiedad, se exige el acuerdo de todos los dueños.
Los conflictos legales incluyen procesos de usucapión, juicios de arrendamiento, reivindicación por despojo o disputas con acreedores fiscales o hipotecarios. Ante este panorama, Kallify sugiere la dictaminación jurídica como un mecanismo preventivo. “La dictaminación jurídica aporta información para planear una operación con mayor claridad”, puntualizó Sandoval, señalando que esta revisión ayuda al comprador a evaluar su decisión y al propietario a identificar pendientes antes de la firma.
Los expertos advierten que la viabilidad y los plazos para resolver cada pendiente dependen estrictamente de las condiciones particulares de cada inmueble.
Comentarios